Według analityków Pekao potencjał do wzrostu cen mieszkań w Polsce jeszcze się nie skończył, a przejściowy spadek cen będziemy obserwować w II kw. 2025 r.
Zdaniem ekonomistów Pekao ceny mieszkań jeszcze pójdą w górę, średnio o 7% do końca 2025 r. Eksperci twierdzą również, że wzrosty cen (w krótkim okresie) wyhamowałby drogi kredyt. Z kolei w długim okresie szansą na spadki cen jest demografia. „To jeszcze nie koniec wzrostów cen nieruchomości w Polsce: realne dochody Polaków rosną, potencjał do poprawy akcji kredytowej jest znaczny, a strukturalne potrzeby rynkowe pozostają wysokie (głód mieszkań to nie fanaberia). W krótkim okresie wzrosty cen mógłby wyhamować drogi kredyt, ale długookresowo jedyną nadzieją na spadki cen pozostaje demografia.” – napisano we wstępie do raportu „Rynek nieruchomości w Polsce 2024”
Już jest: raport Pekao o rynku nieruchomości [1/8]
— Analizy Pekao (@Pekao_Analizy) May 16, 2024
Do końca 2025 ceny mieszkań w PL urosną jeszcze o 7%, ale pensje dotrzymają kroku
Mieszkań jest zbyt mało, są ciasne i przeludnione
PL się wyludnia, ale metropolie nie - tam ceny nie zwolnią
Drogi kredyt chłodzi popyt,…
Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce mocno wzrosły. NBP podało najnowsze dane transakcyjne za 1 kwartał 2024 roku
Super szybki wzrost cen mieszkań
Nie jest tajemnicą ani zaskoczeniem, że wzrost cen mieszkań w Polsce należał do najszybszych i najwyższych w Europie. Jak przytaczają ekonomiści banku Pekao, w latach 2018-23 wyniósł 59%, co pozwoliło uplasować nasz kraj w czołówce UE. Wyprzedziły nas tylko Czechy (63%), Estonia (69%), Litwa (75%) oraz Węgry (85%). Analiza banku jest o tyle bardziej wiarygodna, że wiążę ceny mieszkań z wysoką inflacją, a po korekcje, we wspomnianych latach ceny lokali zdrożały o 20%.
Zmiana r/r średnich cen mieszkań w Polsce na tle UE (rynek pierwotny i wtórny)
Źródło: Eurostat, Analizy Pekao
Warto w tym miejscu również wspomnieć, że według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) w I kw. ceny nowych mieszkań w Krakowie czy Warszawie w ciągu roku wzrosły mocno ponad 20%. Te z rynku wtórnego nie pozostawały w tyle. Dokładniej opisaliśmy temat na Strefie Inwestorów.
Zobacz także: Ceny mieszkań w Warszawie wzrosły w rok o ponad 25%. Oto jak wygląda rynek nieruchomości w stolicy na koniec Q1 2024
Rosnącym cenom mieszkań sprzyjają rosnące płace Polaków
Ceny mieszkań niezaprzeczalnie rosną, jak już wspomnieliśmy, na co miała wpływ również inflacja. Rosnącym cenom bardzo sprzyja rosnąca dynamika płac, a to przekłada się na dostępność mieszkań, jednakowo w ujęciu płacowym, gotówkowym oraz konsumpcyjnym.
„Przekłada się to na stabilną dostępność mieszkań, zarówno w ujęciu płacowym (ile mkw można kupić za średnią pensję), gotówkowym (ile mkw można kupić za depozyt bankowy przeciętnego gospodarstwa domowego) i względem konsumpcji (ile mkw można kupić za ekwiwalent koszyka konsumpcyjnego GUS). Jednocześnie lata 2022-2023 przyniosły wyraźny spadek dostępności kredytowej mieszkań w związku z podwyżkami stóp procentowych - ale dotyczy on głównie tych spośród nabywców, którzy nie korzystają z hipotek subsydiowanych przez rząd.” – napisano w analizie.
Porównanie miar dostępności mieszkań (4Q19 = 1)
Źródło: GUS, ZBP, Analizy Pekao
Długi okres wysokich stóp
Długi okres wysokich stóp procentowych w Polsce, w krótkim okresie wyhamował popyt na kredyty hipoteczne. Jednak program Bezpieczny Kredyt 2% skutecznie zniwelował działanie stóp.
„Należy jednak zauważyć, że obecnie w Polsce zaledwie trzy na dziesięć mieszkań jest kupowanych na kredyt (reszta - za gotówkę), co ogranicza rolę kosztów kredytu w kształtowaniu rynku. Dodatkowo programy wsparcia kredytobiorców (Bezpieczny Kredyt 2%) wydatnie obniżyły efektywną stopę procentową dla kredytobiorców. W nadchodzących miesiącach i latach najbardziej wrażliwi konsumenci będą zapewne objęci celowaną pomocą z programu #NaStart. Dodatkowo popyt może być stymulowany przez dawnych kredytobiorców frankowych, którzy dzięki zwycięstwom sądowym zyskują możliwość powrotu z odzyskanym kapitałem na rynek w celu realizacji odłożonego popytu.” – czytamy w analizie banku Pekao.
Dla popytu na nieruchomości kluczowe są: 1. zasób oszczędności, 2. dochody, 3. koszt kredytu.
— Analizy Pekao (@Pekao_Analizy) May 17, 2024
Program BK2% de facto zneutralizował wpływ restrykcyjnej polityki monetarnej na rynek kredytów hipotecznych. pic.twitter.com/fqHWGpNaOl
Analitycy Pekao oceniają, że efekt wysokich stóp procentowych będzie widoczny z opóźnieniem, a przecena rozpocznie się w II kw. 2025 r. Ryzykiem może być wysoki popyt, ponieważ potrzeby Polaków są bardzo duże i niezaspokojone. Dostrzegają problem deweloperzy, którzy zwiększają ofertę, co potwierdzają dane o rozpoczętych budowach w 2024 r. Pisaliśmy o tym, po publikacji danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS).
„Rozpoczętych budów w lutym 2024 r. było niemal dwukrotnie więcej niż przed rokiem, mimo artykułowanych przez deweloperów trudności z pozyskiwaniem nowych gruntów pod budowę. W dłuższym okresie jednak czynnikiem oddziałującym w stronę stabilizacji rynku będzie demografia - Polska się bowiem wyludnia. Efekt ten ominie jednak największe miasta, wg danych GUS do 2040 r. wszystkie największe aglomeracje miejskie w Polsce zanotują wzrost liczby mieszkańców.” – potwierdzają w analizie.
Zobacz także: Ceny mieszkań w Warszawie wzrosły w rok o ponad 25%. Oto jak wygląda rynek nieruchomości w stolicy na koniec Q1 2024
Wnioski płynące z analizy
Ekonomiści uważają, że nasz rynek nieruchomości jest w momencie wzrostu popytowego, co napędza dynamikę cen, podobną sytuację obserwujemy w Czechach i Hiszpanii. Z dużym prawdopodobieństwem przed nami czas, który z kolei obserwujemy w Portugalii, czyli moment zdławienia popytu przez zaporowo wysokie ceny.
Koniunktura na rynku mieszkaniowym wybranych państw UE pod koniec 2023 r. (ilustracyjnie)
Źródło: Eurostat, Analizy Pekao
